想買二手房 法官來支招

　近年來，二手房市場交易比較多，隨之而來的，二手房買賣合同糾紛也呈幾何級增長。那么，購買二手房時要注意哪些問題?對此，廣州市花都區法院近日專門選取了三個典型案例，教大家如何防范二手房買賣中的陷阱。

　法官提醒，房屋買賣屬于大宗商品交易，具有標的額大、過程煩瑣、交易時間長等特征，極易產生糾紛，買方在購房時應該認真審查房屋的權屬、他項權及是否限制交易等情況，切勿受低價房的誘惑，輕易進行交易。

　案例一：房屋被法院查封 導致合同無法繼續履行

　2018年1月，吳某、許某（賣方）與溫某（買方）協商，吳某、許某將其名下位于花都區獅嶺鎮一處別墅以330萬元的價格出售給溫某，溫某支付定金10萬元。合同同時約定涉案房屋處于抵押及查封狀態，由賣方負責涂銷抵押和解除查封。一方如有違約，另一方有權解除合同，并按成交價10%作出賠償。溫某簽訂合同后依約向吳某、許某支付了10萬元定金，后由于吳某、許某未按照合同約定涂銷抵押和解除查封，導致合同無法繼續履行，溫某遂訴至法院要求對方解除合同、支付違約金99萬元。

　法院審理認為，涉案房屋因吳某、許某的另案債務被查封，導致合同無法繼續履行，遂判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，吳某、許某向溫某返還定金。對于違約金，吳某、許某未能解除查封，將涉案房屋過戶給溫某，構成違約，應承擔違約責任，但溫某作為房屋的買受人，在房屋買賣的重大交易中，理應盡到一般買房者的合理審慎義務，其在明知涉案房屋被司法機關查封、交易必然存在極大風險的情況下仍選擇繼續簽約和履行，對合同無法繼續履行亦負有一定過錯，故對溫某主張的違約金金額進行了適當調整。

　案例二：沒有購房資格購買房屋 遇賣方毀約

　2015年12月11日，張某與曾某簽訂一份房屋買賣代辦合同，約定張某以54.8萬元的價格購買曾某名下位于廣州市花都區新中路的一處房產，并約定由于張某無購房資格，待張某具備購房資格后再過戶。合同簽訂后，張某向曾某支付了16.8萬元首期款，曾某亦將涉案房屋交付給張某使用。2017年7月份，張某具備購房資格后，要求曾某配合其辦理過戶手續，但恰遇房價上漲，曾某見此情形后為涉案房屋辦理了抵押登記并拒絕協助辦理過戶手續。

　在該案經辦法官調解下，最終雙方達成調解協議，解除合同，曾某向張某返還購房款及支付違約金，張某將房屋返還給曾某。

　法官支招

　買房前查看最新房屋查冊表

　一般情況下，出售已被司法查封的房屋價格低于市場價，很多買家在低價的誘惑、中介的誘導下，在未對房屋權屬、查封、抵押等情況進行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無法過戶，賣方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。因此，法官建議，購房者在簽訂房屋買賣合同前應當查看最新的房屋查冊表，審查交易房屋的權屬、抵押及查封情況，對于處于抵押、查封狀態的房屋，謹慎購買。

　法官支招：

　確定有購房資格再買房

　很多情況下，買方擔心房價上漲，在尚不具備購房資格的情況下便簽訂購房合同，約定待其具備購房資格之后再進行過戶。由于該過程等待時間長，因此交易風險隨之增加。買方也可能因公司斷繳社保或個人所得稅，導致不能在預計的時間內取得購房資格。因此，法官建議，購房者應當在確定自身具備購房資格的情況下再購買房屋。

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